FX168財經報社(香港)訊 根據日本不動產研究所匯總的全球14個大城市不動產調查報告，截至2021年10月，有香港、東京、紐約等10個城市的寫字樓租金比半年前下降。由於新冠疫情擴大，居家辦公趨於常態，寫字樓使用減少的影響仍在繼續。

該項調查在每年的4月和10月進行。以亞洲和歐美的14個大城市為對象，不動產鑒定師對新建寫字樓的合同租金進行調查，形成指數。無論是上漲還是下跌的城市數，都與上次調查(2021年4月)完全相同。

下跌幅度最大的是香港，比上次調查下跌1.8%。日本不動產研究所分析稱，政局動蕩等正導致寫字樓需求減退。

在上次調查中上漲的胡誌明市受越南國內的疫情封城影響轉為下跌0.5%。紐約下跌1%。在上次調查中跌幅最大，下跌2.8%，盡管此次跌幅有所收窄，但仍處於下降之中。

入住者以便宜價格轉租給其他房客的情況暫時減少，但供大於求的局面似乎仍在持續。租金出現上漲的有首爾等3個城市，大阪則與上次持平。

漲幅最大的和上次一樣仍是首爾，比半年前上漲了1.1%。在全世界都減少寫字樓使用的情況下，此前主要在海外投資的韓國機構投資者開始關注逐步複蘇的國內寫字樓需求，增加了投資。

據彭博此前報告，新加坡的辦公大樓平均房租在2022年將上升5至10%。分析師更預測，香港的“甲級辦公室”(高級商辦)空屋率在2022年底可能會超過12%。

再根據新加坡《聯合早報》的報道，當地辦公大樓行情在2021年第二季出現複蘇跡象，房租也轉跌為升，主因是科技和投資管理公司對優質辦公空間的需求上升，另外，新冠肺炎疫情應運而生的“居家辦公”新工作型態，也讓新加坡辦公大樓房市受惠，這是新加坡境內商辦租金自2009年以來首次超越香港。

根據日本森紀念基金會(Mori Memorial Foundation)最新公布的2021全球城市實力指數，香港今年首次跌出全球最具吸引力城市10名外，排在第13名，在亞太地區落後於東京、新加坡、上海、墨爾本及悉尼，創下史上最糟排名。

這份調查將全球城市指數分為6大範疇，包括經濟、適宜居住和環境在內等70項指標，在全球48個評比城市中，前5名城市依序為：倫敦、紐約、東京、巴黎和新加坡。

根據港政的數據，2021年已有47個境外跨國公司的總部撤離香港，主要來自美國、日本和法國等國，其中包括6家全球銀行及4家資產管理公司。

PIMCO網站寫道，新冠疫情加速電子商務與居家辦公趨勢的發展，重新塑造市場環境，並造就了商業不動產市場的贏家與輸家。至於這對投資人而言有何意涵，安聯不動產的執行長暨投資長Francois Trausch提到，新冠疫情帶來衝擊，加速都市化與其他長期趨勢發展。年輕人想要住在大都市，享受就業、求學、與醫療服務的便利性。

此外，疫情也加速科技普及，其中包括電子商務與視訊會議科技。疫情帶來的顛覆與資產錯置，令重視核心與核心增益型策略的投資人，持續尋找穩定的優質收益，同時又能掌握疫情相關的投資契機。如果這些投資人，無法在現有的核心不動產發掘投資機會，他們準備“創造”核心型不動產，例如，為幾乎沒有或沒有遞延維修且債務資本化比率適中的建築物，尋找優質的長期承租戶，借此創造更高的投資收益。

PIMCO全球私募商業不動產團隊主管John Murray則稱，在疫情影響下，盡管旅館產業是短期輸家，但是我們認為未來旅館產業將進入漸進、但不同步的複蘇階段。舉例來說，美國旅館業快速複蘇的同時，歐洲延長防疫禁令持續對旅館業帶來壓力。盡管旅館業面臨龐大的資金缺口，但我們認為這只是暫時現象。在美國，旅館業每間客房的營收已大幅改善，只差25%就能重回2019年的水準；同時間，隨着防疫禁令解除，歐洲旅館業也將開始複蘇。

他繼續補充：“相較之下，我們認為零售不動產是長期輸家。目前，零售不動產的業主與承租戶雙雙陷入困境，雖有來自外部的援助資金，也不足以拯救所有岌岌可危的資產。事實上，2022年可能會有更多的零售不動產身陷困境。以美國為例，一旦薪資保護貸款計劃(Paycheck Protection Program)的資金用罄，屆時許多承租戶料將退租且一去不回。雪上加霜的是，接下來將有大量的銀行貸款到期－其中包括美國購物中心，且核心型基金掀起一波減持零售不動產的浪潮，我們認為現在零售不動產或許已無法再視為核心型不動產。我們預期盡管部分零售不動產有機會變更商業用途，但是價格將遠遠低於原本作為零售不動產的價值。”